Article 1er
La variation de l’indice de référence des loyers défini à l’article 17‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est fixée à 0 % pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2030.
Dans les communes qui ne sont pas concernées par les dispositions de l’alinéa précédent, la variation de l’indice de référence des loyers est fixée à 0 % pendant une durée de quatre ans à compter du quatrième trimestre 2025. Ce gel cesse de s’appliquer sur le territoire d’une commune dès lors qu’un dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 17 de cette même loi y est mis en œuvre.
Article 2
I. – La loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :
1° L’article 16 est ainsi rédigé :
« Art. 16. – Les observatoires locaux des loyers créés par la loi n° 2014‑366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové sont généralisés à l’ensemble du territoire. Lorsque dans un territoire, dans un délai d’un an suivant la promulgation de la présente loi, aucune collectivité territoriale ou aucun établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre compétent en matière d’habitat n’a manifesté sa volonté de créer un observatoire local des loyers, l’État en prend l’initiative. » ;
2° L’article 17 est ainsi rédigé :
« Art. 17. – Le représentant de l’État dans le département fixe chaque année par arrêté, sur la base des données récoltées et publiées par l’observatoire local des loyers et après consultation du maire de la commune, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
« Le loyer de base des logements mis en location dans le territoire concerné est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail dans la limite du loyer de référence. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence en vigueur à la date de sa publication par arrêté. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.
« Dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, et dont la liste est fixée par décret, le loyer de référence est inférieur ou égal au loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat et au minimum égal à 90 % de sa valeur pour l’année 2026, inférieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat et au minimum égal à 80 % de sa valeur pour l’année 2027, inférieur ou égal à 80 % de la valeur du loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat et au minimum égal à 70 % de sa valeur en 2028, inférieur ou égal à 80 % de la valeur du loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat et au minimum égal à 60 % de sa valeur en 2029.
« Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence pour les années 2026, 2027, 2028 et 2029.
« À partir de l’année 2030 le loyer de référence est égal au loyer médian observé par les observatoires locaux des loyers et le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 10 % au loyer de référence.
« Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
« Dans les autres communes, à partir de 2026, le loyer de référence est égal au loyer médian observé par les observatoires locaux de l’habitat. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 10 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. »
« II. – L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
1° Au septième alinéa du I, après le mot : « arrêté », sont insérés les mots : « après consultation du maire de la commune, » ;
2° Le II es ainsi modifié :
a) L’avant‑dernier alinéa est ainsi modifié :
– le taux : « 20 % » est remplacé par le taux : « 10 % » ;
– sont ajoutés les mots : « à compter de l’année 2030 dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, et dont la liste est fixée par décret et à partir de l’année 2026 dans les autres communes » ;
b) Avant le dernier alinéa, sont insérés deux aliénas ainsi rédigés :
« Les dispositions du présent article relatives à l’encadrement des loyers sont étendues aux logements meublés touristiques définis à l’article L. 324‑1‑1 du code du tourisme, ainsi qu’aux résidences étudiantes privées, telles que définies à l’article L. 631‑12 du code de la construction et de l’habitation.
« Les loyers des logements meublés utilisés à des fins touristiques et ceux des résidences étudiantes privées sont soumis aux mêmes règles d’encadrement des loyers que les logements à usage d’habitation principale, dans les zones tendues comme sur le reste du territoire. »
Article 3
L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
1° Le B du III est abrogé ;
2° Le deuxième alinéa du IV est supprimé ;
3° Au premier alinéa du VI, les mots : « hors montant du complément de loyer le cas échéant » sont supprimés.
Article 4
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
1° Les I et II de l’article L. 634‑1 sont ainsi rédigés :
« I. – L’ensemble des logements en location, à l’exception de ceux qui se situent dans les zones mentionnées à l’article 18 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 sont soumis à déclaration de mise en location, au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur, s’il existe, et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et en conformité avec l’objectif de l’encadrement des loyers, tel que prévu à l’article 17 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986.
« II. – Les caractéristiques soumises à déclaration sont les caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 ; ainsi que les informations permettant un contrôle du dispositif mentionné à l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. » ;
2° À la fin de la première phrase du deuxième alinéa de l’article L. 634‑3, les mots : « si la délibération mentionnée à l’article L. 634‑1 a prévu cette faculté » sont supprimés ;
3° Le premier alinéa de l’article L. 634‑4 est ainsi modifié :
a) Le mot : « peut » est remplacé par le mot : « doit » ;
b) Les mots : « de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé » sont supprimés ;
c) Le montant : « 5 000 » est remplacé par le montant : « 10 000 » ;
3° Les I et II de l’article L. 635‑1 sont ainsi rédigés :
« I. – L’ensemble des logements en location se situant dans les zones mentionnées à l’article 18 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 sont soumis à autorisation préalable de mise en location, au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur, s’il existe, et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et en conformité avec l’objectif de l’encadrement des loyers, tel que prévu à l’article 17 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986.
« II. – Les caractéristiques soumises à autorisation préalable sont les caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 ; ainsi que les informations permettant un contrôle du dispositif mentionné à l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. » ;
4° La première phrase du deuxième alinéa de l’article L. 635‑3 est complétée par les mots : « ou ne respecte pas l’encadrement des loyers » ;
5° Le premier alinéa de l’article L. 635‑7 est ainsi modifié :
a) La première phrase est ainsi modifiée :
– le mot : « peut » est remplacé par le mot : « doit » ;
– les mots : « de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé » sont supprimés ;
– le montant : « 5 000 » est remplacé par le montant : « 10 000 » ;
b) La seconde phrase est ainsi modifiée :
– le mot : « trois » est remplacé par le mot : « six » ;
– à la fin, le montant : « 15 000 » est remplacé par le montant : « 30 000 ».
c) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :
– le mot : « peut » est remplacé par le mot : « doit » ;
– à la fin, le montant : « 15 000 » est remplacé par le montant : « 30 000 » ;
d) Au dernier alinéa , les mots : « d’un an » sont remplacés par les mots : « de deux ans ».
Article 5
L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
1° Le A du III est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les professionnels mentionnés au II de l’article 5 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique informent les propriétaires qui les mandatent, pour la mise en location d’un logement, du niveau des loyers de référence qui s’appliquent à ce logement. » ;
2° Le VII est ainsi modifié :
a) La première phrase du deuxième alinéa est ainsi modifié :
– le montant : « 5 000 » est remplacé par le montant : « 10 000 » ;
– le montant : « 15 000 » est remplacé par le montant : « 30 000 » ;
b) Le dernier alinéa du VII est ainsi rédigé :
– la première phrase est ainsi modifiée :
i) les mots : « , dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, » sont supprimés ;
ii) la première occurrence du mot : « Paris » est remplacée par le mot : « la commune » ;
– la deuxième et la dernière phrases sont ainsi rédigées :
« Dans ce cas, le produit des amendes prévu au deuxième alinéa du présent VII est intégralement reversé à la collectivité à laquelle ces attributions sont déléguées. L’arrêté de délégation précise les modalités et la durée de celle‑ci. » ;
c) Avant le VIII, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« VII bis. – Les annonces relatives à la mise en location d’un logement soumis au présent article mentionnent les informations relatives au bien concerné, aux conditions tarifaires de cette mise en location et le niveau du loyer de référence majoré dans la zone en question. La liste de ces informations est fixée par arrêté du ministre chargé du logement pour les annonces émises par les non‑professionnels. Il est interdit de diffuser une annonce ne respectant pas l’encadrement des loyers.
« Les plateformes de diffusion d’annonces de mise en location d’un logement sur internet doivent s’assurer du respect de l’alinéa précédent.
« Les manquements à l’obligation mentionnée au premier alinéa sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent, dont le montant ne peut être supérieur à 20 000 € par annonce irrégulière. »
Article 6
La loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :
1° Le I de l’article 15 est ainsi modifié :
a) Le sixième alinéa est complété par quatre phrases ainsi rédigées : « La preuve de la justification du motif du congé doit être apportée par le propriétaire. L’ancien locataire peut, entre trois et six mois après l’expiration de son titre d’occupation, demander au bailleur communication de tout élément probant de nature à établir la réalité de la vente, du projet de vente, de la mise en vente effective du logement ou de sa reprise. Le bailleur lui transmet ces éléments dans un délai de 30 jours à compter de la réception de sa demande. Faute de transmission dans le délai imparti, le locataire peut saisir la juridiction compétente aux fins de vérifier le caractère réel et sérieux du congé. » ;
b) Après le neuvième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le locataire a initié une procédure de contestation du loyer dans les conditions prévues au III de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, douze mois avant l’échéance de son bail, la possibilité pour le bailleur de donner congé est suspendue. » ;
2° Le I de l’article 25‑8 est ainsi modifié :
a) Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsque le locataire a initié une procédure de contestation du loyer dans les conditions prévues au III de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, six mois avant l’échéance de son bail, la possibilité pour le bailleur de donner congé est suspendue. » ;
b) Le sixième alinéa est complété par quatre phrases ainsi rédigées : « La preuve de la justification du motif du congé doit être apportée par le propriétaire. En cas de congé pour vente ou pour reprise, l’ancien locataire peut, entre trois et six mois après l’expiration de son titre d’occupation, demander au bailleur communication de tout élément probant de nature à établir la réalité de la vente, du projet de vente, de la mise en vente effective du logement ou de sa reprise. Le bailleur lui transmet ces éléments dans un délai de 30 jours à compter de la réception de sa demande. Faute de transmission dans le délai imparti, le locataire peut saisir la juridiction compétente aux fins de vérifier le caractère réel et sérieux du congé. »
Article 7
L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
1° Le A du III est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du présent article s’appliquent à tout logement constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989. Tout contrat ayant pour objet la mise à disposition d’un logement à usage de résidence à titre principal est, à ce titre, soumis au dispositif d’encadrement des loyers. » ;
2° Le dernier alinéa du IV est supprimé.
Article 8
I. – La perte de recettes pour l’État est compensée, à due concurrence, par un relèvement du taux de l’impôt sur la fortune immobilière prévu à l’article 964 du code général des impôts.
II. – La charge pour l’État est compensée, à due concurrence, par un relèvement du taux de l’impôt sur la fortune immobilière prévu à l’article 964 du code général des impôts.
III. – La perte de recettes pour les collectivités territoriales est compensée à due concurrence par la majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l’État, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
IV. – La charge pour les collectivités territoriales est compensée à due concurrence par la majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l’État, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
