De quoi parle ce rapport ?
Le présent rapport d’information, réalisé dans le cadre du Printemps de l’évaluation 2026, a pour objectif d’évaluer l’impact de la fixation du taux d’effort par le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) sur la politique publique du logement.
L’immobilier constitue à la fois un secteur stratégique et un vecteur de risques systémiques pour la stabilité financière. La hausse de l’endettement immobilier des ménages a justifié la mise en place d’un encadrement des conditions d’octroi de crédits aux ménages par une autorité macroprudentielle instituée par la loi bancaire de 2013, le HCSF. D’abord sous la forme d’une recommandation en 2019, puis d’une décision contraignante à compter de 2021, le Haut Conseil a fixé plusieurs critères visant à prévenir un endettement excessif des emprunteurs sur le territoire français : le taux d’endettement individuel ne doit pas dépasser 35 % des revenus ; la durée du prêt ne peut excéder 25 ans ; une flexibilité est offerte aux banques pour déroger, sous certaines conditions, à ces normes pour 20 % de leur production de crédits immobiliers.
Le HCSF considère ces ratios comme une condition nécessaire à la soutenabilité de la politique du logement, à la stabilité financière et à la résilience de l’économie française face à une éventuelle crise financière, et ce, pour des coûts macroéconomiques faibles. Or, la production annuelle de crédits à l'habitat hors renégociations s'est élevée à seulement 119 milliards d'euros en 2024 et 139 milliards en 2023, contre près de 235 milliards en 2022. Ces chiffres traduisent une contraction sans précédent de l'accès au financement immobilier depuis l'entrée en vigueur des normes contraignantes du HCSF. En avril 2026, l'activité constatée demeure inférieure de 24 % au nombre de prêts accordés en moyenne sur la période 2016-2019, et de 37 % en production de crédits.